האם דירה שהייתה שייכת לאחד מבני הזוג לפני הנישואין הופכת "אוטומטית" להיות של שניהם לאחר הנישואין? האם הדירה תחולק בין שני בני הזוג במקרה של גירושין? מה הקשר בין הסכם ממון לבין הקלות במיסים על מקרקעין? כל השאלות וכל התשובות במאמר שלפניכם
הסכם ממון הינו חוזה לכל דבר, אשר נערך ונחתם בין בני זוג; מטרתו להסדיר את היחסים הכלכליים בין בני הזוג במהלך חייהם, כמו גם במידה וייפרדו. ישנם יתרונות רבים לעריכת הסכם ממון בין בני זוג, אולם בבסיס הדברים יש לציין, כי הסדר הסכם ממון חשוב ביותר, בעיקר במצב בו שווי הנכסים של אחד מבני הזוג, גבוה יותר משל בן הזוג השני. הסכם הממון קובע את כללי החלוקה של הכספים המשותפים, של הנכסים המשותפים, במקרה של פרידה, ומתייחס לעבר (לפני שהכירו), להווה (חיים משותפים) ולעתיד (במקרה של פרידה). מה שחשוב לדעת הוא, כי הסכם ממון עשוי לסייע בהקלות על מיסים במכירה או רכישה של דירה / נכס.
תקדים מרתק של בית המשפט העליון
לפני שנצלול לקשר בין הסכם ממון להקלות במיסים עבור רכישה או מכירה של דירה, נתחיל בדוגמא שמהווה תקדים בפסיקה הישראלית. בשנת 2018, קבע בית המשפט העליון בפסק דין שנדון בפני כבוד השופט אליקים רובינשטיין, הלכה אשר לכאורה סותרת את הקבוע בחוק יחסי ממון, באמצעות פרשנות רחבה יותר של דיני החוזים, ועקרונות המשפט במדינת ישראל. מעשה שהיה כך היה: בני הזוג נישאו בשנת 1978, הווה אומר כי חוק יחסי ממון אשר נחקק בשנת 1973 ועוסק בחלוקת רכוש של בני הזוג, כבר היה חלק מהחוק הישראלי. הבעל רכש דירה מכספו הפרטי לפני הנישואין, והיא נרשמה על שמו בטאבו. כאשר החל הליך הגירושין, דרש הבעל זכות מלאה על הדירה, וכאמור הגיע עם טענתו עד בית המשפט העליון, אשר דחה את טענתו והכיר בטענת מי שהיתה אשתו וגרה עימו בדירה במשך 22 שנים.
כבוד השופט רובינשטיין הבהיר בפסק הדין כי חוק יחסי ממון אינו מונע את האפשרות של בני הזוג ליצור ביניהם יחסי שיתוף לגבי נכס כלשהו, במקביל לקבוע בחוק יחסי הממון, גם כאשר מדובר בנכס אשר נרכש ונרשם על שם אחד הצדדים לפני הנישואין. כלומר, יחסי שיתוף אינם צריכים להיות חתומים בחוזה; מגורים משותפים בדירה לאורך תקופה משותפת, לרבות הולדת ילדים משותפים שגרו והתגוררו בה, בהחלט גוברים על חוק יחסי ממון, וזהו תקדים.
אם כן, מה הטעם לערוך הסכם ממון אם אין פירוש הדבר הגנה מלאה על הנכס? על פי פסיקת בית המשפט, אם יש לך דירה לפני הנישואין, הרי שלבן / בת הזוג יכולה להיות תביעה לשותפות בדירה. הדרך היחידה למנוע סיבוכים היא באמצעות עריכת הסכם השולל באופן מפורש את כוונת השיתוף וכן לשמור על הוראות הסכם הממון במהלך החיים המשותפים.
בנוסף, הסכם ממון בעולם המקרקעין יכול לסייע בהקלות על כספים מיותרים עבור מיסי שבח או מיסי רכישה. הכיצד?
לא רק הסכם ממון
לעריכת הסכם ממון בין בני זוג בנוגע למקרקעין ישנה חשיבות גדולה ויתרונות משמעותיים, לא רק בשל המצוין לעיל. הסכם ממון עשוי לשמש חסכון במס שבח ומס רכישה, ולעיתים אף לפטור מלא ממס.
עפ"י עיקרון התא המשפחתי בחוק מיסוי מקרקעין, מוכר או רוכש ובני משפחתו, לרבות בן/בת זוג וילדיו מתחת לגיל 18, כמוכר או רוכש אחד, כלומר בתא משפחתי אחד. משמעות הדבר היא כי אם לאחד מבני המשפחה יש דירה, כל התא המשפחתי המתואר לעיל, ייחשב כבעל הדירה, גם אם הוא אינו רשום בלשכת רישום המקרקעין או ברשות אחרת כבעלים של הדירה.
כיצד ניתן לחסוך במס רכישה באמצעות הסכם ממון?
כאשר לאחד מבני הזוג יש דירה או נכס מקרקעין כלשהו בטרם התחתנו או הוגדרו כידועים בציבור, ולאחר מכן בני הזוג רוכשים יחדיו דירה, עליהם לשלם מס רכישה מלא, הווה אומר 8% ממחיר הרכישה של הנכס. הסכם ממון עשוי להפחית כמחצית ממס הרכישה! במידה ונקבע בהסכם הממון כי הדירה הראשונה שייכת רק לאחד מבני הזוג וקיימת הפרדה רכושית לגביה (כל ההוצאות וההכנסות של הנכס משויכים רק לאחד מבני הזוג), הרי כי רכישה של דירה חדשה או נכס חדש, תיחשב "דירה יחידה", של בן / בת הזוג נטול הדירה, ופירושו של דבר מדרגות מס רכישה מופחתות, ולעיתים אף פטור מלא ממס רכישה.
מעבר לשקט שמעניק לכם הסכם הממון, המשמעות של דברים אלו היא חיסכון לא מבוטל של הרבה מאוד כסף, באמצעות החיסכון במס הרכישה.
דוגמה: לקוחות המשרד, בני זוג אשר בטרם מועד הנישואין רכש הבעל דירת מגורים על שמו, פנו לצורך ליווי משפטי ברכישת דירת מגורים משותפת. מיד עם קבלת הבקשה מטעם הלקוחות בוצעה בחינה של הנתונים והתגלה שבטרם הנישואין חתמו בני הזוג על הסכם ממון ובני הזוג שמרו על הפרדה רכושית לעניין דירת הבעל לרבות: הפקדת דמי השכירות של הדירה לחשבון בבעלות הבעל בנפרד, תשלום משכנתת הדירה בהוראת קבע מחשבון בנק של הבעל בלבד. לאור הנתונים לעיל קיבלו הלקוחות אישור בטרם המכירה כי מס הרכישה יפוצל בין בני הזוג כך שהאישה תשלם מס רכישה לפי מדרגות דירה יחידה והבעל ישלם מס רכישה לפי חישוב רגיל (דירה שנייה ומעלה). במקרה זה חסכו בני הזוג מס רכישה בסך כולל של 110,000 ₪.
הידעתם כי ניתן להפחית גם ממס שבח באמצעות הסכם ממון?
הסכם ממון במקרקעין, יכול לסייע לחסוך לא רק מס רכישה אלא גם מס שבח. במקרה בו לאחד מבני הזוג יש נכס בבעלותו עוד בטרם הנישואין, ולאחר הנישואין רכשו בני הזוג דירה משותפת שהם מעוניינים למכור, מחייב אותם החוק לשלם מס שבח עבור המכירה.
הסכם ממון מאפשר להפחית מחצית ממס השבח. אם בהסכם הממון נקבע כי הדירה שנרכשה לפני הנישואין שייכת לאחד מבני הזוג, וקיימת הפרדה רכושית לגביה (כאמור הוצאות והכנסות רק לחשבון בעל הדירה), הדירה תיחשב דירה יחידה עבור בן הזוג השני, ועבורו יינתן פטור מלא ממס שבח, עבור מכירת הדירה.
דוגמה: לקוחות המשרד, בני זוג אשר בטרם מועד הנישואין רכשו כל אחד מהם דירת מגורים על שמו/שמה, פנו לצורך ליווי משפטי למכירת דירת הבעל ורכישה של דירה אחרת במקומה. מיד עם קבלת הבקשה מטעם הלקוחות בוצעה בחינה של הנתונים והתגלה שבטרם הנישואין חתמו בני הזוג על הסכם ממון ושמרו על הפרדה רכושית לעניין כל אחת מהדירות לרבות: הפקדת דמי השכירות של כל דירה לחשבון בבעלות אותו בעל דירה, תשלום משכנתת הדירה בהוראת קבע מחשבון בנק של אותו בעל דירה. לאור הנתונים לעיל קיבלו הלקוחות אישור בטרם המכירה כי על אף דירתה של האישה הבעל יקבל פטור ממס שבח בגין מכירתה, וישלם מס רכישה לפי מדרגות דירת מגורים יחידה בגין הדירה החדשה שירכוש. במקרה זה חסכו בני הזוג מיסי שבח ורכישה בסך כולל של 270,000 ₪.
זה המקום לציין כי בעבר משרדי מיסוי המקרקעין נהגו במדיניות לא רשמית, לפיה רכישת דירה של בני הזוג בתקופת הנישואין תיחשב שייכת לשניהן, על פי עיקרון התא המשפחתי, בהקשר של מס רכישה ומס שבח, גם אם הסכם הממון קובע אחרת. מדיניות זו השתנתה בהתאם לפסיקה שנתקבלה. עם זאת, יש לציין כי מועד חתימת הסכם הממון הוא בעל משמעות כשמדובר בפטורים ממס. אם הסכם הממון נערך זמן רב לפני מועד הרכישה או הקנייה של הדירה, הרי שרשות המיסים, סביר להניח, תראה בהסכם הממון הסכם בר קיימא. אם הסכם הממון נערך בסמוך לרכישה או למכירה, הרי שעובדה זו תחייב ככל הנראה בדיקה מעמיקה יותר.
הסכם ממון מקרקעין
משרדינו מתמחה בענף המקרקעין ומיסוי מקרקעין, לרבות ליווי ברכישה או מכירה של נכס. אם אתם עומדים לפני עסקת מקרקעין, ועסקה זו כוללת התייחסות לממון משותף, בעבר או בהווה, הרי שעליכם לנהוג במשנה זהירות ומקצועיות, על מנת לקבל את התוצאה הטובה ביותר. פנו אלינו עוד היום ותוכלו לקבל ייעוץ מקצועי מהימן, ברמה הגבוהה ביותר.
המידע בעמוד ובאתר זה נועד להוות מידע בסיסי וראשוני בלבד, ואינו מהווה בהווה או בעתיד ייעוץ והכוונה משפטיים או תחליף לייעוץ משפטי פרטני הניתן על ידי המשרד. אין באמור בעמוד זה כדי להוות הכוונה ו/או המלצה ו/או הדרכה לנקיטת הליכים משפטיים שונים ו/או להימנעות מהם.
אנו ממליצים להיוועץ עם עו"ד בטרם נקיטת כל פעולה.
למען הסר כל ספק, האחריות לכל תוצאה בשל הסתמכות על האמור לעיל תחול על המשתמש בלבד.
